Immobilien – Grundstücksrecht

Immobilien werden mit Kaufverträgen veräußert, ansonsten werden Überlassungsverträge geschlossen, mit denen Grundstücke, beispielsweise durch eine Schenkung, übertragen werden können.

Neben der Übertragung von Grundstücken, werden mit einer Teilung eines Grundstückes nach § 3 oder § 8 WEG bestehende Immobilien bei Vorlage einer Abgeschlossenheitsbescheinigung in Sondereigentum aufgeteilt. Diese Aufteilung von beispielsweise Mietshäusern in Sondereigentum – der Oberbegriff für Wohnungseigentum und Teileigentum (Gewerbe) – erfreute sich in Berlin großer Beliebtheit. Nach der Einführung des § 250 BauGB ist eine Teilung in Berlin aufgrund der erlassenen Verordnung nur noch bei Häusern mit maximal 5 Wohnungseigentumseinheiten unproblematisch möglich.

Die von dem Land Berlin erlassene Verordnung wurde am 05.08.2021 im Gesetzblatt verkündet und trat damit einen Tag später in Kraft. Aktuell ist es nicht ganz sicher, ob diese Verordnung rechtmäßig erlassen wurde, so dass im Umkehrschluss eine Aufteilung immer noch möglich sein könnte, was stets im Einzelfall geprüft werden sollte.

Neben der Aufteilung nach WEG kommen bei Immobilien neben Kaufverträgen und Überlassungsverträgen auch die Bestellungen von Hypotheken und Grundschulden, beispielsweise zur Finanzierung, in Betracht.

Sollte ein Kreditinstitut zur Besicherung eines Darlehensvertrages die Bestellung einer Grundschuld verlangen, wird meist auch die Unterwerfung unter die Zwangsvollstreckung zu beurkunden sein. Hierbei werden bei der Grundschuld meist sehr viel höhere Zinsen eingräumt, oft zwischen 12 und 18 Prozent, obwohl in dem zu sichernden Darlehensvertrag lediglich etwa 1 % Zinsen vereinbart wurden. Das hat damit zu tun, dass dann bei höheren Zinsen bei der Prolongation (Anschlußfinanzierung) keine Änderung der Grundschuld mehr notwendig ist.

Ebenso können Wohnrechte oder Nießbrauchsrechte an Grundstücken bestellt werden.

Beispielhafte Vertragstypen in Berlin

Wohnungseigentum durch Teilung nach WEG Ein mit einem Haus bebautes Grundstück kann nach dem WEG geteilt werden, wenn die einzelnen Wohnungen in sich abgeschlossen sind und eine ensprechende Abgeschlossenheitsbescheinigung vorliegt. Die Teilungserklärung muss sodann bei dem Grundbuchamt eingereicht werden, so dass dann bei der Teilung das ursprüngliche Grundbuchblatt geschlossen wird und die neuen Wohnungsgrundbuchblätter angelegt werden.
Grundstückskaufverträge oder Überlassungsverträge Zur Übertragung eines Grundstücks ist ein Kaufvertrag oder ein Überlassungsvertrag notwenig, der nach § 311b BGB vor einem deutschen Notar beurkundet werden muss. Bei der notariellen Beurkundung wird der Notar den Willen der Parteien erfrorschen und sodann umsetzen.
Einräumung von Rechten in Abt. II. und III. des Grundbuches Das Grundbuch ist in mehrere Abteilungen unterteilt. Während in der I. Abteilung der Eigentümer steht, werden in der II. Abteilung besondere Rechte, beispielsweise ein Nießbrauch, eingetragen. In der III. Abteilung sind die Belastungen durch Hypothek und Grundschuld eingetragen, die bespw. zur Finanzierung benötigt werden.
Kauf und Bau in einem Mit einem Bauträgervertrag ist nicht nur der Kauf eines Grundstücks, sondern auch gleich die Errichtung eines Gebäudes auf diesem Grundstück nach Werkvertragsrecht geregelt. Dabei handelt es sich um einen mittlerweile anerkannten Vertragstypus der auch nunmehr gesetzlich geregelt wurde. Dabei geht es einerseits um die Verschaffung des Eigentums am Grundstück (oder Wohnungs- oder Teileigentum) andererseits um die Errichtung eines Grbäudes nach Werkvertragsrecht.

In Berlin gibt es wegen der
städtischen Anforderung Besonderheiten

Berlin hat als Großstadt keinen Schwerpunkt der notariellen Tätigkeit im eigentlichen Sinn, dennoch sind neben den Wohnungseigentumskaufverträgen auch Teilungen von Mietshäusern oftmals gefragt.

Ferner wird in Berlin auch weiterhin viel gebaut, so dass Bauträgerverträge häufig nachgefragt werden.

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